PGIM全球精选不动产证券基金产品经理张国扬表示，历史资料显示，包括不动产、公用事业、必须消费、电信等产业与美债殖利率成相反走势，反映出当利率下行时，这些产业的表现往往能优先受惠；事实上，统计自2000年以来三次联准会停止升息后1年、2年、3年及5年期间，REITs平均报酬率皆有双位数以上的表现，但从本次升息循环最后一次升息起算，REITs成长性明显不如历史均值，统计，预期降息启动后的后续补涨空间大。
张国扬说明，由于这波全球多头期间REITs涨幅相对落后，目前REITs与S&P500指数的相对本益比，低于近10年平均值接近两个标准差，本益比相比大盘明显折价，眼见未来利率环境有利于不动产业企业获利，现在正是良好切入相关类股的时机。
张国扬分析，除了降息带来的优势，不动产在高龄化住宅成长、AI需求带动资料中心需求上升等趋势之下，相关REITs更受到资金瞩目。看好资料中心的需求高速成长，美国云端四巨头微软、Google、Meta、亚马逊持续扩大AI及云端服务的投资金额，最新数据显示，全球资料中心新增租赁规模自去年下半年出现爆发式成长，并于今年上半年创下历史新高纪录，预期在AI军备竞赛延烧之下，资料中心REITs将持续受惠。
在高龄需求住宅方面，张国扬指出，已开发国家大多面临不可避免的人口老化趋势，以美国为例，过去10年80岁以上人口年复合增长率约为1.5%，但自2024至2030年年复合成长率将加速上升至4.5%，预计到了2030年，美国高龄人口将逼近2000万人的水准，推升市场对于高龄住宅的需求快速攀升；然而从供给面的角度来看，目前高龄住宅库存不足现有供应量的1%，显示供给严重不足，有利于维持其租金价格。
张国扬认为，看好不动产现金流相对稳定、REITs营业收入成长具备抗景气循环特性，现阶段还有REITs子产业成长的优势契机，投资人不妨透过分散投资、灵活操作方式，达到降低投资组合风险，并网罗全球各类不动产商机。
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