国泰日本不动产（009817）基金经理人游凯卉指出，J-REITs与一般日本上市公司最大的差异，在于其具备明确的税赋优惠制度。依日本税法规定，J-REITs若将当年度至少90%盈余分配给投资人，即可免征法人税，在制度诱因下，J-REITs倾向将营运成果直接回馈给股东，盈余分配比例远高于日本一般企业平均约35%的水准。

在此制度支持下，J-REITs配息能力持续提升。统计显示，J-REITs市场历年股息发放金额已由2015年的3,482亿日圆，成长至2024年的7,128亿日圆，展现长期稳健的配息实力。游凯卉进一步指出，从近五年平均殖利率来看，日本东证指数约2.2%，台湾加权指数约3.2%，而东证REIT指数则达4.2%，在亚太市场具备明显竞争力。

游凯卉说明，投资J-REITs的另一项优势，在于可免除个人直接持有房产所需承担的招租、修缮与管理成本，由专业团队负责营运，同时可参与一般投资人较难接触的东京、大阪商办与物流中心等核心资产，长线布局弹性与韧性均优于自行赴日购屋。

在税务面上，009817收益属于境外所得，适用基本所得额制度，海外所得合计达新台币750万元以上才需纳入课税，对多数投资人而言具备节税优势。结合日本当地税负减免与台湾海外所得制度，009817形成双重税务竞争力，有助提升整体投资效益。回顾过去15年，东证REIT指数含息总报酬率达264.5%，显示在不同景气循环下，仍能兼顾资产增值与稳定收益。

国泰投信ETF研究团队指出，日本饭店与零售不动产收益表现稳健，企业扩张亦带动商办更新需求，日本房地产正处于补涨阶段。在全球金融市场波动加剧之际，日本不动产资产与股市相关性相对较低，可作为分散风险的重要配置工具。

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