苏家宏律师分享案例，一个妈妈很忧愁，因为大儿子欠了卡债，只有小儿子结婚没有欠款，她很担心未来过世后，名下唯一的房子恐怕被大儿子的债主扣押，所以想要把这间老房子过户给小儿子，「这样就不用担心未来房产被扣押？」苏家宏强调:千万毋汤！
苏家宏律师举出9点建议:
1.首先，持有40年的老房产用赠与方式过户给小儿子，不但要支付赠与税，土地增值税也要用一般税率（无法用自用住宅税率），恐怕要数十万或超过百万，在税赋上很不划算。
2.如果房产用出售的方式「卖」给小儿子，国税局会审查小儿子是否有能力购买？未来房产过户后，小儿子是否有给买卖价金？妈妈收到现金后有没有把现金返还小儿子？如果没有「真正支付买卖价金」的事实，将会被认定为赠与，国税局会要求补交赠与税并罚款。
3.其实，这位妈妈可以写一份遗嘱，在过世后再把房产指定由小儿子继承，并且附带条件，要求小儿子将房产仍然继续给大儿子居住。大儿子在妈妈过世3个月内，抛弃继承，就不用担心大儿子的债权人来查封妈妈的遗产。
4.用遗嘱的最大好处是，房产继续在妈妈名下，妈妈住在自己的房子内很安心，两个孩子住在妈妈的房屋下会比较乖，但如果过户到小儿子名下，等于妈妈住在儿子的房子，其中微妙的变化，小儿子或媳妇如果态度不好的话，妈妈心情会更难过，因为在别人屋簷下，很难不低头。
5.过户到儿子名下，房屋就是儿子的，如果儿子将房产赠与媳妇，或抵押借款，妈妈是无法阻止的。
6.用遗嘱传承此房产，房地价值以公告价计算，可能也不用缴到遗产税，也不需要缴交土地增值税。
7.由于妈妈是在104年12月31日以前取得的房屋，未来如果小儿子继承后要出售，出售房屋可以选择旧制（不用房地合一税），土地也因为是继承取得，未来土地增值税计算的起算，将以妈妈过世当年为准。
8.如果房产用买卖或赠与的方式，在生前就先过给小儿子，小儿子法律上就是所有权人，未来如果出售，需要缴交房地合一税。取得成本将以当时买卖价格或赠与当时的房地公告价计算，少不了一笔房地合一税。
9.斧底抽薪的方法，应该是请大儿子面对债务问题，可以运用消费者债务清理条例，向法院声请债务人更生或清算，真正的把债务处理完，未来就不用到处躲藏，自己名下也可以有财产，妈妈也不用再担心了。
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