当年京华城捐地换得容积率678.91%

时间追朔回36年前,威京集团取得原唐荣工厂机械厂用地、并取得工业大楼建照,但当时为配合「工业区退出台北市」政策而未动工,后经北市府、内政部核准,该区土地分类由工业区变更为「商三」用地,并保障「京华城」捐地后的基凖容积率为560%,以及「原已申请执照的楼地板面积120284平方公尺」2个条件。

威京集团后来捐出约2400坪的土地予北市府兴建复盛公园,「京华城」于1998年申请建照获准,楼地板面积为111919平方公尺,换算容积率为678.91%,也是威京集团主席沈庆京8月28日遭检廉搜索后,对外发出声明稿中声称的保证容积率与楼地板面积。

等到「京华城」建案完工,北市府再要求京华城捐赠2.2亿元兴建公园广场设施和偶戏博物馆,始核发使用执照,威京集团捐赠后「京华城」终于2001年开业,成为首件工变商的百货公司。

当年京华城百货外观。图取自Google Map
当年京华城百货外观。图取自Google Map

改建「京华广场」时诉讼争678%容积率

而后京华城经营不善提出改建案,后经时任市长的郝龙斌市府将该商三土地容积率降至392%,威京集团因此向监察院陈情,2016年监察院纠正北市府,并回复该土地容积率为560%,不过威京集团要的不是560%的容积率,而是678%,因此在2022年改建「京华广场」要求沿用「保障楼地板面积」,但北市都发局主张该条件仅能使用1次,威京集团不服,向行政法院提起诉讼。

当诉讼过程尚未有结果,沈庆京便找上台北市议员应晓薇陈情,发起便当会,柯文哲接受请托,即使当时都发局请市长等待诉讼结果再决定,但柯文哲仍交办都发局送交都委会处理。

柯文哲遭羁押禁见。庄宗达摄
柯文哲遭羁押禁见。庄宗达摄

柯市府自设奖励给840%容积率

最后台北高等行政法院判决出炉,确定京华广场不适用「保障楼地板面积」,沈庆京一方面再上诉,柯文哲则寻求为「京华广场」容积率解套方案。

本案争议点就在于,柯市府在法规外设立「韧性城市贡献」、「智慧城市贡献」及「宜居城市贡献」等奖励项目,让年限不到30年都更规定的京华城改建案额外获20%容积奖励,使其最后容积率达到840%。对此,有专家就分析,威京要678%,北市府给840%,正是典型的「要五毛给1块」,不仅于法不合,更有图利与贪污的重大嫌疑。

建商都想争取最大容积率推高获利

关于容积率,意指政府为了控制都市发展密度、维持居住使用者的生活品质,避免人口过于集中所设置的政策,而容积率越高的土地,可以盖更多楼地板面积,也就是盖更多层楼;一般来说,商业区容积率最高、住宅区容积率最低,容积率愈高、土地开发强度愈强,获利也就愈高。

从1981年开始、中央率先于台北市实施容积管制,直至民国2000年才开始全台实施;而后再放宽新建筑规定,衍生出「容积奖励」与「容积移转」措施,让开发商让出更多空地、就能给予更高的容积奖励。

台北市前市长柯文哲任内核定京华城案容积率提高至840%引发争议。图为京华广场工地,庄宗达摄
台北市前市长柯文哲任内核定京华城案容积率提高至840%引发争议。图为京华广场工地,庄宗达摄

3方式可获容积奖励

台湾高力国际业主代表服务部董事黄舒卫表示,建商想获得容积奖励,可从3方面取得,第一,捐赠公园、道路用地,或者增设开放空间、停车场等作法。第二个方法,就是购买容积代金,以价金取得容积率。因近几年吹起一波都更跟危老的改建相关议题风潮,吸引许多老屋住户也纷纷兴起都更念头,因此建商还有第三种做法,就是实施都更危老来取得容积奖励。

柯市府自设奖励项目,让「京华广场」改建案容积率达840%,可以盖更多楼地板面积,引发争议。图为京华广场完工示意图,庄宗达摄
柯市府自设奖励项目,让「京华广场」改建案容积率达840%,可以盖更多楼地板面积,引发争议。图为京华广场完工示意图,庄宗达摄
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