《壹苹》记者追查，该地建商就是业界称「都更教父」的巧洋实业董座张敏雄进行中的最新都更作品之一。巧洋和4名私地主仅持份5％、约66坪土地，却能整并逾1500坪国有地，能盖总销逾百亿的大楼，而拥有95%土地的国有财产署只能分回47%房地。
这高招手法全是房地产业界以都更案出名的巧洋实业所为。靠著都更条例旧法中，循著「公有地得配合都更」的规定，「以小面积私有地吃大面积公有地」手法取得不少都更案。曾有案件遭附近无法参与都更的住户抗议，但因是「不合理却合法」的条款，一路也能过关。
北市都更第一人
巧洋实业前身为双雄建设开发股份有限公司，1973年成立，董事长张敏雄，1993年北市府开放民间自办都更后，张成立巧洋实业，是北市第一个投入都更的业者，锁定内湖老旧眷村，包括「大湖优境」、「大湖仙境」、「大湖春天」等案，都出自其手笔，时任北市长的马英九还曾赞扬「前有张敏雄，后有林敏雄」，业界也称他和林敏雄、赵藤雄为「房地业三雄」。
5％并掉95%
此次爆出争议的是「中正区永昌段六小段96地号等11笔土地」都更案，包括汀州路一段与莒光路口旁的厦安里小公园，也在范围内，共计1600余坪，土地产权7人，其中高达1537坪为公有地，占比95.89%；其余4.11%私有地，约66坪，其中建商所属产权仅30余坪，就将大片国有地并入都更范围。
该案事业计划于2007年核定，当年估计更新后价值约47.32亿，因公部门变更设计、都更法规修法，都更方式从协议合建改为权利变换，至今未通过审议，但该案历经15年，都更价值已翻倍成长，逼近百亿元。
公有地强制都更
北市都更处表示，该公园为建地，早期有很多占建物，拆除后绿美化，由里长代为管理；该案为早年核定的都更案，适用于早期的《都更条例》，「公有土地没有比例大小问题，一律参与都更。」
直到2019年《都更条例》修法后，1650平方米（约500坪）、公有土地过半的公有土地，需由政府主导更新开发，「但该都更案事业计划在修法前报核，不适用于新法，建商小基地并入大公有地，并不违法。」
住户拒绿地铲平
记者实际走访，公园树木高耸，绿意盎然，有长辈在林荫下乘凉休憩，至于占比少数的私有地，则集中于大埔街25巷与汀州路一段口，现为2、3栋的矮旧平房。
投诉人告诉《壹苹》，公园是居民运动的场所，老树经市府列管，若都更被铲除相当可惜，更质疑「建商仅有个位数比例的私有地，却将9成以上公有地并入都更」，有违公平正义，近期举行公听会时，约有一半住户拒绝绿地都更。
争议手段非首例
记者调查，这也非巧洋实业首度爆发争议，位于台北市松山机场旁的忠诚新村都更案，张敏雄先后购入两小块共82.2坪的畸零地，却可开发1499.6坪国有地，并将每坪逾120万元的豪宅，以小并大，创造百亿利益。
「张敏雄小并大法手闻名都更市场」，业内人士指出，1993年北市府刚开放民间自办都更，「各个建商还搞不清处状况，他就跳下来做这一块」，其一贯手法就是买边角或中间小块地，成改建案中不可或缺的一份子，或者以此成为都更实施者，吃掉大片的国有地。
未违法业者赚翻
「国产署是吃了闷亏也不吭声。」该人士评论，此案未违法，「只能说巧洋抢得先机。」
他表示，业界和地主谈都更，无论是合建或权利变换，比例分配通常是四六或三七，「因为土地价值高，地主一定拿大头」，即便近年营造成本飙涨，也远远不及土地价值，遑论本案位于北市蛋黄区，房价站稳8、9字头，拥有95%土地的国产署却只能分回47%房地，他感叹：「国产署大亏、巧洋赚翻。」
盼都审委员把关
目前全案还在权利变换计划，将按房地所有权人、实施者、出资者等，按照投入资金、成本，分配更新后的房地或权利金，并经由主管机关、专家学者等所组成的都更审议会核定。该人士呼吁审查委员发挥专业良心，提高国产署分回房地比例，达到真正的居住正义。
国产署回应，将分回社宅，交由市府规划，并不违反都更公益精神。
巧洋：一切依法
巧洋实业副总叶文德则强调，早期政府鼓励公有地参与都更，故公司瞄准公有地整并都更，减少与大批地主整合的时间，加速都更进程，一切按照相关作业规则进行。
政治大学地政系教授徐世荣指出，早期都更旧法规定公有土地一律参与都更，成为建商的「走后门条款」，小并大案例层出不穷，但即便法规修正，都更仍沦为建筑物改建，只是「让土地拥有者或建商拿到更多利益。」
他认为，政府应建立完整的都市更新计划，让民众参与并改善其居住环境，才是都更的真谛，而非仅是都市单元更新，沦为既得利益者牟利的工具。
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