不具名读者问：
因为有各式各样的恶房客，例如不缴房租等等，如果房东在契约中写明个别磋商条款：「乙方(房客)不得擅自主张押金抵扣租金，若拖欠租金达7日以上，并经甲方(房东)催告所定催告限期内仍未缴付，乙方同意甲方及其委任代理人得自行进入屋内，处理、丢弃屋内物品，乙方不得异议或求偿。乙方应付当月租金外，赔偿违约金壹个月。」请问这样的契约合法吗？另外，签订租约时除了找公证人，有其他保障权益方法吗？
律师连世昌答：
依内政部修正的《住宅租赁定型化契约应记载及不得记载事项》及《租赁专法》，租赁契约出租人及承租人之间视为「消费关系」，适用《消费者保护法》相关规定。针对读者询问的「乙方不得擅自主张押金抵扣租金，若拖欠租金达7日以上，并经甲方催告所定催告限期内仍未缴付，乙方同意甲方及其委任代理人得自行进入屋内，处理、丢弃屋内物品，乙方不得异议或求偿」特约约定，由于违反《租赁专法》及应记载事项，恐怕是无效的。
原因是「应记载事项」包括：「租赁期间有下列情形之一者，出租人得提前终止租约，且承租人不得要求任何赔偿：承租人迟付租金之总额达二个月之租金额，经出租人定相当期限催告，仍不为支付。」、「租赁关系消灭，完成点交或视为完成点交之手续后，承租人仍于租赁住宅有遗留物者，除租赁双方另有约定外，经出租人定相当期限向承租人催告，届期仍不取回时，视为抛弃其所有权。」
换句话说，读者希望以个别磋商约定「承租人拖欠租金达7日以上，并经出租人催告所定催告限期内仍未缴付，承租人同意出租人及其委任代理人得自行进入屋内，处理、丢弃屋内物品」，这样的约定过于粗陋，有违应记载事项及《消保法》规定，应解释为无效，总之，租约不能违背应记载事项内容。至于读者提到「乙方应付当月租金外，赔偿违约金壹个月」的约定，恐有违互惠公平原则而无效。
总之，住宅租赁必须适用《租赁专法》及《住宅租赁定型化契约应记载事项》，全面保障租赁双方权益，若加上租约公证约定，可强化租约执行力，但公证不是万灵丹，房东可以考量以租约「保证人」条款、委托合法租赁住宅代管业者管理租赁业务，都是更能保障租赁双方的做法。(记者丁牧群／采访整理)
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