1.查证是否已取得建照执照
少数建商在尚未取得建筑执照的情况下，便大肆宣传其新建专案，并开始进行预售，但此举除违反《公寓大厦管理条例》第58条外，还涉嫌欺瞒消费者。如果之后建照未能获得核准，或核准的建照内容与最初广告内容不一致，就容易引发消费纠纷。
《公寓大厦管理条例》第58条规定建商在领得建造执照前不得办理销售，若建商违反该法规，将遭政府机关裁罚最高 20万元的罚锾，并且可连续处罚。前年台南的预售屋建案「平实苑」就有遭查证未取得建造执照便开始销售，而被台南市政府工务局开罚。
此外，建商还可能因此让购屋者误认已经取得建照，而涉嫌广告不实，违反《公平交易法》第21条规定，公平交易委员会可限期命其停止或改正其行为，并裁罚最高2500万元的罚锾；如不改正，还可继续按次处罚建商最高5000万元的罚锾，直到建商改正为止。
2.是否有给予充分的契约审阅期间
曾有预售屋销售人员要求购屋者在现场看完契约后立即签约，或是在给付订金后才愿意提供契约，这些行为显然已经违法。按照《消费者保护法》第11条之1以及内政部所公告的《预售屋买卖定型化契约应记载事项》规定，建商在销售预售屋时，必须给予购屋者5天的契约审阅期，让购屋者能把契约带回家仔细阅读，以充分了解契约条款及自身权益。如果建商不提供这5天的审阅期，购屋者即可主张定型化契约条款不构成契约内容，使契约条款无效。不过，无效的范围并不包括个别磋商的条款，也就是购屋者额外与建商协商后才订定的契约条款。例如建商可能会针对特定户型或楼层提供特殊优惠条件，如果这些优惠方案是在双方磋商后才确定的，就不一定适用5天的审阅期规定，这一点需要特别注意。
3.查询预售屋定型化契约有无申报备查
据《平均地权条例》第47条之3的规定，预售屋建商或代销业者在销售预售屋前，必须将买卖定型化契约向预售屋所在地的地政机关申报备查。地政机关会审核该建案的定型化契约是否符合内政部公告的《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》。因此，建议购屋者在签订契约前，先上「内政部实价登录」网站搜寻该建案经地政机关核准备查的定型化契约版本，并与自己手中的契约进行比对，以防建商故意提供另一种不合理的契约版本。
4.比对内政部公告之《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》
如果在比对前述经备查的定型化契约后仍不放心，购屋者可以上行政院网站查询内政部公告的《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》，逐一比对契约内是否有不相同的条款。内政部地政司网站也提供了「预售屋买卖定型化契约自主检查表」，方便购屋者进行比对和审查。发现不相符或有疑虑的条款后，切记不要贸然签约，应先与建商协商修改。如建商不合规定，依《平均地权条例》第81条之2第5项，将会被处以最高30万元的罚锾。
若不慎签下不合理的定型化契约，并发现该契约不符合内政部的版本，购屋者可以依《消费者保护法》第17条第4项向建商主张不符合之条款无效。过往就有建商因为将通知交屋的期限不当延长，由原先的「领取使用执照后6个月内通知」，改成「领取使用执照后12个月内通知」，而遭法院认定该契约条款无效，因此，购屋者仍可依内政部公告的定型化契约，要求建商仍应于领取使用执照后6个月内通知交屋。
5.避免签订不合理的磋商条款
建商与购屋者签订预售屋买卖契约时，并非契约内所有条款都是由建商预先拟定好。建商会保留部分条款，与购屋者协商后再订定，这些条款即为磋商条款。有时建商会故意以磋商条款的方式，订定较不合理的契约条款，甚至抵触内政部公告的定型化契约内容。购屋者签订后才发觉不妥（例如契约内容关于房屋瓦斯外管费用被勾选买方承担等），欲主张权益时，建商却以这些条款属于磋商条款为由，告诉购屋者不得依《消费者保护法》第17条第4项主张其无效。
虽然针对这种情况，过往法院已有判决表示，若内政部公告的定型化契约条款更有利于购屋者，应以公告的定型化契约条款内容为准，但仍建议购屋者要先熟读内政部公告的定型化契约内容，注意避免签订这类条款，以降低纷争风险。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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