公设点交流程
依照内政部公告的《预售屋买卖定型化契约应记载事项》或《公寓大厦管理条例》第57条，公设点交应在管理委员会成立后7日内开始进行。而根据法规，当购屋者移转登记的比例超过50%后，建商应在3个月内协助成立管委会。
公设点交将由建商会同政府机关、管理委员会或管理负责人来共同进行。政府机关人员与的目的，在于监督点交过程，确保其透明性，避免建商与管委会之间因验收产生争议，损害住户权益。此外，在点交过程中，管委会可选择自行点交，也可委托专业检验人员协助进行。购屋者与建商对于公设瑕疵或品质的认定常有落差，也往往是争议的主要来源，因此，若有专业检验人员在场协助点交，更能以专业角度客观地评估公设的功能和品质是否正常。
一旦公设经检验确认功能正常无误，即完成点交程序。此时，建商就须移交公设及相关文件，包括公设的使用维护手册、厂商资料、使用执照誊本、竣工图说、水电、机械设施、消防及管线图说等。公设从初验、复验到正式移交给管委会，整个过程通常需要耗时1至2个月的时间，大型或公设丰富的社区，还可能要长达半年至1年，才能确认所有项目都符合标准，因此，经常会发生购屋者入住后，公设尚未启用的情况。如果发现社区公设点交过程过于迅速，提醒购屋者要提高警觉，留意点交是否有草率行事的可能，并主动关注复验进度以保障自身权益。
检测项目与方式
一般而言，公设点交时的检验项目可分为「法定项目」与「非法定项目」两大类。法定项目是指依据内政部公告的《预售屋买卖定型化契约应记载事项》或《公寓大厦管理条例》中所明文要求的四大类：水电、机械设施、消防设施及各类管线等。而非法定项目则是指这4大法定项目以外的项目，实务上大致可分为6类，包括土木工程（例如梁柱、墙壁是否有裂缝或漏水）、结构工程（如建筑钢筋强度、耐震性等）、装潢工程、绿化工程（如中庭法定空地的绿化花草）、景观工程（如建物外观的造型装饰、灯具）、以及公设空间内的器材（如健身房的健身器材）。
而以上项目的检测方式，依规定，则由建商及管委会双方协议决定即可。由上述可知，检测项目非常繁琐，且管委会成员多为一般住户，对于专业的检测项目可能并不熟悉，也未必能确保建商的检测方式符合常规。因此，若有第三方专业检验人员从旁协助，提供专业建议，较能有效降低纠纷发生率。
公共基金？
依照《公寓大厦管理条例》规定，建商在申请房屋的使用执照前，必须按工程造价一定比例，提缴一笔公共基金至国库。这笔基金的主要用途是作为日后社区共用部分的维护、修缮及更新之用。待公设点交程序完成，管委会即可向政府机关提出申请后，提拨这笔基金，以支应社区未来的日常运作与维护，至此，整个交屋流程才算正式完成。
顺带一提，有些人容易将公共基金与管理费混淆。
「公共基金」主要用于社区共用部分的重大修缮或更新，例如电梯汰换等。由于涉及较大金额且会影响社区整体，因此通常需要经由区分所有权人会议决议通过后才能动用。相较之下，「管理费」则是为了维持社区的日常运作，支付清洁、保全、水电等费用，管委会在一定范围内有权自行决定其运用方式。
公设点交出现问题该如何处理？
公设点交出现纠纷屡见不鲜，其中最常见的情形是建商未能履行契约义务，导致公设存在缺陷，进而延迟或拒绝点交。
若遇到此类纠纷，建议购屋者先与建商进行协商，共同寻找解决方案。协商不成或遭遇消极对待的话，就保留相关证据（例如建案广告文宣、检验报告、催告建商修缮的存证信函等），向县市政府的公寓大厦争议调处委员会、消费争议调解委员会或乡镇市区调解委员会等单位申请调解，也可向消保官或相关消费团体进行申诉。若调解仍旧无果，才考虑提起诉讼。
法律上处理这类纠纷的方式，通常取决于具体情况，例如是否属於单纯瑕疵，或涉及广告不实，购屋者可请求建商履行契约义务、进行保固，或是主张瑕疵担保责任等。这些处理的方式，读者们可以参考先前的专栏内容。此外，如果是前述的法定项目出现缺陷，购屋者还可依据《公寓大厦管理条例》的规定，要求建商在30天内修复改善，不过通常实务上建商很难在这段期间内完成。建商不愿改善或履行这部分点交义务的话，政府机关可对其裁处4万至20万元的罚锾，且建商若在一定期间内仍未改善或履行义务，政府机关还可再度开罚。
如果双方最终选择走上法庭，能以谁的名义来提告，也是需要注意的地方。依《公寓大厦管理条例》第36条规定，能否以管委会名义提起诉讼，取决于该诉讼是否属于管委会的职责范围。假设公设纠纷涉及建商广告不实，这可能属于建商与购屋者间的买卖契约争议，需由购屋者以自己名义提起诉讼；若纠纷是涉及公设瑕疵，影响到社区整体的权益，则管委会可经由区分所有权人会议授权，以管委会的名义对建商提告。
结语
预售屋交屋后的「公设点交」环节往往存在许多潜在的问题和纠纷，因为这些问题会直接影响到居住品质，所以购屋者需特别谨慎。了解公设点交的流程、检测项目及其方式，有助于购屋者在交屋过程中更好地保障自己的权益。此外，遇上公设点交纠纷时，建议购屋者及早采取行动并寻求专业法律协助，因为每个预售屋建案的公设内容和点交过程中的纠纷各有不同，如何处理需要根据个案具体情况而定。同时，对于不熟悉法律相关规范的民众来说，如何进行提告也是一大挑战。希望本次的专栏能帮助读者们在购屋过程中更好地准备和应对潜在问题，为未来的居住生活提供更好的保障。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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