预售屋保固是什么？
目前法律上虽然未对「保固」给予明确的法律定义及效果，但一般来说，保固责任是一种基于契约约定，由卖方（例如建商）对买方（例如购屋者）提供的额外保障，最常见的保固责任内容是，卖方保证若产品或服务在一定期间内出现瑕疵，将承担「免费修缮、更换或负担修缮费用」等责任，借此保障买方权益。
依据内政部公告的预售屋买卖定型化契约第17点规定，建商对于其所出售的预售屋，自完成交屋日起，必须提供一定的保固。针对房屋的结构部分，如基础、梁柱、承重墙壁、楼地板、屋顶、楼梯、挡土墙、杂项工作物涉及结构部分等，建商须负责保固15年；固定建材及设备部分，如门窗、粉刷、地砖等，则负责保固1年。此外，建商还须出具房屋保固服务纪录卡给购屋者作为保固凭证。不过，如果保固范围内的瑕疵是由购屋者造成的，或是因其他不可抗力因素（例如台风、地震等天灾）所导致，那建商就无需承担保固责任。
之前的专栏中曾分享过，部分预售屋建商可能会为了减轻自己的责任，调整保固条款的内容，购屋者需特别注意保固期间和保固项目等方面。这边也再次提醒读者，在签约前，一定要仔细检查相关条款，以免日后因房屋瑕疵产生纠纷，损害自身权益。
防水保固？
在不动产买卖纠纷中，「房屋漏水」一直是最常见的瑕疵类型。因此，有些预售屋建商会在预售屋卖买契约里，额外增列「防水保固」的条款，针对漏水问题提供保固。最常见的保固年限为 1至2 年，不同建商对其防水品质有不同的保证，也有部分建商为了展现对自己建筑品质的信心，提供长达10年的保固。
虽然内政部公告的预售屋买卖定型化契约内，看似没有防水保固的明确规定，但98年时，内政部曾针对此问题发布98年5月21日内授中办地字第0980045022号行政函释。根据该函释，内政部公告的预售屋买卖定型化契约中的保固条款，并未限定瑕疵的类型。换句话说，无论何种瑕疵，只要是发生在保固范围内的项目上，建商就应负起保固责任，漏水瑕疵自然也包含在内。至于漏水保固的年限究竟是15年或1年，取决于漏水发生的位置。如果是结构部分漏水，保固年限为15年，而固定建材及设备部分漏水，保固年限则为1年。
111年内政部又发布另一则111年5月18日台内地字第1110262909号行政函释，再次说明漏水保固的年限，需依漏水的位置来区分是保固15年或1年。此外，函释进一步解释，如果建商在契约中自行增列「防水保固」项目，此项目所规定的保固年限，不得低于法定最低保固年限。也就是说，建商提供的防水保固，应根据「结构部分」及「固定建材及设备部分」来区分保固年限，且至少须与法定的结构部分15年，或固定建材及设备部分1年的保固期相符。
瑕疵担保责任与保固责任的差异
经常有人将建商的保固责任，与前次专栏分享的瑕疵担保责任混淆，因为当发现预售屋出现瑕疵时，购屋者除了可向建商主张前次专栏提到的瑕疵担保责任外，也可主张保固责任。瑕疵担保责任源自《民法》的规定，建商须交付无瑕疵的房屋，若房屋存在瑕疵，影响了房屋的效用、价值等，购屋者就有权要求建商负责；保固责任则如前所述，是基于建商与购屋者间的买卖契约内容所生，要求建商须承担「免费修缮、更换或负担修缮费用」等责任。以下，本文将介绍两者间的三大主要差异：
一.请求内容
若购屋者主张瑕疵担保责任，根据瑕疵的严重程度，可以请求建商减少价金或解除契约。而选择主张保固责任时，则可以依契约内容，请求建商修缮、更换新品或负担修缮费用。
二.瑕疵存在时点
瑕疵担保责任要求建商有义务交付无瑕疵的房屋给购屋者，因此，瑕疵存在的时间点就必须在「交屋前」。如果验屋时发现瑕疵，购屋者在该阶段可直接主张瑕疵担保。然而，若是在交屋后才发现瑕疵，此时购屋者就须证明瑕疵在交屋前已经存在。相比之下，保固责任是不论瑕疵何时存在，只要在保固期间内发现，建商都必须负责保固。
三.时效与期限
前次专栏也提到瑕疵担保请求权的时效限制，购屋者如果在发现瑕疵并通知建商后的6个月内，未主张瑕疵担保，时效就会消灭，购屋者将无法再向建商请求。此外，若瑕疵是在交屋后5年才发现，购屋者同样也会因时效消灭，而不能再向建商请求瑕疵担保。至于保固责任，购屋者可向建商请求保固的期限，则是依据双方的契约约定，在保固期内，购屋者就可要求建商保固。
由上述比较可知，保固相较于瑕疵担保，对购屋者而言更有优势。因为瑕疵担保的请求条件较严格，可请求的内容受限于瑕疵的严重程度，且购屋者也无法要求建商将瑕疵修缮至完好。此外，购屋者还须证明瑕疵是在交屋前就已经存在。反观保固责任就不受这些限制，只要符合保固范围，即使是较轻微的瑕疵，购屋者也能请求建商进行保固，保固的处理方式也较为弹性，且不需特别厘清瑕疵存在的时间点。因此，有时购屋者请求建商保固，会比主张瑕疵担保来得更加简便及完善。
瑕疵担保责任与保固责任的常见误解
常见的误解是，购屋者认为只要契约上有保固的相关约定，或是保固期已过，就不能再请求瑕疵担保，但其实并非如此。保固与瑕疵担保是两个不同的法律概念，一般情况下，两者并不会互相排斥，除非契约上有明确记载保固等于瑕疵担保责任，否则保固条款不能排除购屋者的瑕疵担保请求权。
内政部公告的预售屋买卖定型化契约第17点也有规定，即使保固期过后，购屋者仍可依《民法》及其他法律主张权利。因此，只要房屋存在瑕疵，购屋者就有权主张瑕疵担保，不受保固条款限制。
结语
预售屋保固与瑕疵担保虽然都是为了保障购屋者的权益，但两者的法律性质并不相同。希望透过本次专栏的分享，让读者们能够清楚区分并有效运用这两项机制，在房屋出现问题时，选择适当的法律途径来解决，必要时也可寻求法律专业人士的协助，以保障自身的权益。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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