二次施工是什么？
在建案开工前，建商必须先向政府申请「建筑执照」，经过审核通过后方可动工。待建物主体完工后，建商再提出申请「使用执照」。此时，政府单位会派员到现场勘验，确认建物确实按照核准的图面施工，符合当初申请的建筑规划，才会核发使用执照。取得使用执照后，建商才能交屋。而二次施工通常实务上即是指建商在取得使用执照后，未经政府许可，擅自对建物进行增建或变更用途的行为。
常见的二次施工类型包括阳台外推、顶楼加盖、室内增建夹层，或是将蓄水池变成游泳池、机房改成健身房等公共设施的用途变更。这种行为背后的原因不外乎是为了提高空间使用率，增加房屋销售价值，或满足特定购屋者的需求。
二次施工的问题
二次施工虽然能增加房屋的使用空间或提升居住品质，但其背后也潜藏著不少问题。依建筑法规定，房屋进行新建、增建、改建或修建等工程，都必须像新建房屋一样，先申请建造执照后才能动工。然而，实务上进行二次施工的建商通常不会重新进行这些法定程序，因为二次施工的项目往往不符合建筑法规的要求。否则，建商应该在申请建造执照时将这些项目一并纳入，或是在领取使用执照前申请变更设计。
由于建商在进行二次施工时，通常未遵循相关法定程序，导致这些改建项目成为违建。交屋后，违建相关的法律责任须由购屋者来承担，因此购屋者未来就可能面临政府机关的裁罚，甚至可能被要求拆除或回复原状。此外，这些二次施工还可能因未经专业评估，而有危及房屋结构安全的风险。例如，阳台外推可能会破坏原有建筑结构的均衡性，造成承重不均，进而影响房屋的抗震能力。
属于违建的二次施工是否一定会被拆除？
答案是不一定。
如果违法的二次施工只是涉及未取得建筑执照等程序瑕疵，而建物本身的构造、容积率、高度等皆符合法规规定，则通常可透过补办执照等相关手续使其合法化，不必面临拆除的命运。
然而，如果违建不属于上述程序瑕疵类型，通常会被拆除。
违建可分为「新违建」与「既存违建」两大类，两者的主要区别在于是否会立即遭到拆除，而各县市政府对其划分标准不尽相同。以台北市为例，民国84年1月1日之后建造的违建就属于新违建；而高雄市则将101年4月2日作为划分时点。由此可知，目前预售屋若涉及违法的二次施工，通常早已属于新违建。对于新违建，各县市政府多采取严格的「即报即拆」的做法，一旦经人举报，便面临可能被拆除的命运。而拆除所产生的费用，以及拆除后遗留的建材或废弃物的处理，则均需由购屋者自行负责。
如何避免买到违法二次施工的预售屋
首先，最简单的方式是在购买预售屋前，向建商或销售人员询问是否有二次施工的计划。除了询问是否会进行二次施工外，还可多加了解施工的范围、是否涉及违规建筑或违规使用等细节。
其次，购屋者可向建管处申请该预售屋建案的竣工图，并将之与建商提供的平面图与广告图进行比对。由于预售屋无法像成屋一样到现场查看，无法直接验证空间配置，因此透过竣工图的比对，较能发现未来可能进行二次施工的区域。若发现空间配置不同，或是公设名称不相符，就可能涉及违法的二次施工或违规使用。例如，阳台外推或顶楼加盖等情况，就是购屋者较容易自行判别的地方，此时就可向建商提出询问，厘清是否有二次施工的可能。
最后，在签约前，购屋者也需留意契约中是否有「二次施工同意书」，或类似含义的条款。一旦签订这类同意书或契约，便意味著购屋者同意建商进行二次施工，日后若被举报为违建，违建相关的法律责任只能由购屋者来承担，难以向建商追究。不过，有时在预售屋施工的后期，建商可能因预算、设计考量或法规变更，需要进行二次施工。如果遇到这种情况而收到二次施工通知，建议购屋者要仔细注意内容，并与建商充分沟通，以避免违建的问题发生。
二次施工部分遭人检举拆除，可否要求建商负责？
一般而言，违法的二次施工会被法院认定为房屋瑕疵。因此，如果购买的预售屋在入住后，因被检举为违建而遭政府机关强制拆除，购屋者是有权依据《民法》中的瑕疵担保责任，要求建商负责。然而，在此过程中需特别注意前述的「二次施工同意书」的存在。
根据《民法》第355条规定，如果购屋者在购屋时已经知道房屋存在瑕疵，建商便无需对该瑕疵负责。为了免除瑕疵担保责任及损害赔偿义务，部分建商会在契约中加入二次施工同意书或类似条款，若购屋者同意签署，即表示其已知悉预售屋有涉及违建风险的瑕疵存在。未来购屋者即便因违建部分而遭政府机管裁处，法院也可能会认定建商无须承担民事责任。因此，本文再次提醒读者，在签约时前仔细检查契约内容，留意是否包含此类条款，避免日后发生争议却无法索赔。
结语
二次施工看似能为房屋加分，背后却潜藏法律风险与安全隐患。若未经合法申请，擅自进行二次施工，不仅可能面临拆除的命运，还可能影响房屋结构安全，成为购屋者挥之不去的梦魇。因此，提醒读者们，在选购预售屋时，可透过询问建商、比对竣工图、仔细审核契约条款等方式，来保障自己的权益，避免日后因违建问题而承受不必要的损失与麻烦，确保购屋过程更加安心无虞。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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