确认面积误差范围
在预售屋完工交屋后，购屋者会取得地政事务所核发的房屋及土地所有权状。权状上所记载的坪数，是地政事务所根据已核发使用执照的房屋竣工平面图，透过内政部的程式系统，将平面图进行电脑转绘，以完成建物第一次测量，并非由地政人员到场实际测量所得。
在取得权状后，购屋者可检查权状上的坪数，确认其与当初签约时契约上所记载的坪数是否有误差，误差范围又是多少。一旦发现坪数有误，务必立即向建商反应，即便只有0.5坪误差，在房价高涨的都会区，也可能代表十几万元的价差，千万别让自身权益白白损失。
找专人测量坪数？
许多人在验屋时，常会觉得室内空间似乎比想像中小。因此，不少人会另外委托验屋公司或设计师进行测量，结果发现测量后的坪数与契约中标示有所落差。这种情况并非个案，主要原因在于一般人所认知的纯室内面积，其测量基准是「内墙到内墙」。然而，权状登记的测量基准则是「墙心到墙心」，其计算方式包含了墙壁的厚度。也就是说，墙壁的厚度会占用到部分空间，造成视觉上的差异。此外，委托他人到现场测量也有空间上的限制，未必能做到完全精确的测量。由于以上因素，使得权状上的坪数通常会比测量后实际可使用的室内空间略大。
因此，若购屋者因室内空间看起来比预期小而对坪数产生疑虑，想要要求建商进行「价款找补」，仍必须以地政机关登记的面积为准，并不能单凭验屋公司或设计师提供的测量结果作为依据。
什么是价款找补？
预售屋从签约到交屋通常需要2至3年的时间，在这段期间内，可能因施工进度、建筑法规调整或其他不可预见的因素，导致预售屋完工后的实际面积，与当初契约约定的面积产生些许误差。为了解决这种情况，通常会采用「价款找补」的方式来处理。所谓的「价款找补」，指的是当房屋的实际面积与契约约定面积不符时，买卖双方根据面积的误差比例，来调整房屋的买卖价款，以此确保双方权益的平衡。简单来说，就是「多退少补」。如果房屋的实际面积小于契约约定的面积，建商应退还差额；反之，若实际面积较大，购屋者则需补足差额。
预售屋买卖定型化契约应记载事项第六点
目前内政部公告的预售屋买卖定型化契约应记载事项，针对房屋面积误差与价款找补有明确的规范。当房屋的实际面积小于契约约定的面积时，建商必须全额退还购屋者因面积不足所产生的价差。然而，若房屋的实际面积大于契约约定的面积，情况则有所不同。购屋者虽然也需要补足部分价差，但最多只需补足超过契约约定面积2％的部分。也就是说，即使建商多盖了许多坪数，购屋者也只需支付部分的差额价款，其余部分则由建商自行吸收。此外，若房屋面积误差超过3％，购屋者还可行使解约权，而建商则无此权利。
找补金额的计算方式
许多人误以为房屋面积有误差时，找补的价款就是用落差的坪数乘以当初的每坪售价来计算。事实上，找补的计算方式较为复杂，要分别将土地、主建物、附属建物（公设）、共有部分的价款，除以各自的面积，算出各部分的单价，再根据面积的误差来计算找补金额。换句话说，找补的计算方式是将房屋拆分为各个的部分，不同的房屋部分会有各自的单价，哪个房屋部分出现面积误差，就根据该房屋部分的单价进行计算。此外，车位的价款和面积是不包含在找补计算之内的。这种计算方式虽然较为繁琐，但能更精确地反映出各部分面积的价值，确保找补的金额是公平合理的。
举例来说，假设您购买了一间总价1,000万元的预售屋，契约上主建物坪数为25坪，不含公设和车位等。交屋后，却发现主建物实际坪数为27坪。此时，我们要先算出主建物本身每坪的单价。假设在这总价1,000万中，土地部分价款为200万，建物部分的价款则为800万元，那么主建物每坪的单价就是32万元（800万元÷25坪）。由于实际坪数比契约约定多出2坪，等于多出8%的坪数（2坪÷25坪），但根据法规，购屋者最多只需补足2%的面积差。因此，您只需补缴25坪的2%，也就是0.5坪（25坪×2%）的价差。最后，再将这0.5坪乘以前面所计算的主建物每坪32万元单价，最终需要补给建商的金额为16万元（0.5坪×32万）。
需要留意的事项
在先前的专栏中曾提醒读者要注意契约的陷阱，其中包括价款找补的部分。再次提醒读者，要留意契约中建商是否有限缩自身的责任或扩张购屋者的责任，例如将「土地」及「停车位」的面积误差列为不予找补等。
此外，旧版本的预售屋买卖定型化契约应记载事项曾有规定「房屋面积误差在1％以内，双方互不找补」，但根据目前新版本的规定，「只要有误差，就必须进行找补」。过去曾有建商利用旧法规定误导购屋者，要求购屋者自行承担损失。因此，这边也提醒读者，要充分了解法规并仔细审阅契约的内容。
面积误差可能构成物之瑕疵
如果房屋的实际面积小于契约约定的面积，此时，不仅是价款找补的问题，更涉及到房屋品质的问题。目前法院实务见解认为，房屋面积的短少会直接影响房屋的价值与使用效益，构成《民法》上的「物之瑕疵」。因此，除了依预售屋买卖契约的价款找补条款要求建商退还差额外，购屋者还可以援引先前专栏提及的《民法》瑕疵担保规定，向建商主张减少价金或请求损害赔偿。
结语
预售屋因其价格优势，成为许多人购屋的首选。然而，交屋后发现房屋面积与合约不符的情况并不少见。本次专栏分享了遇到面积误差问题时，如何确认误差范围、正确计算与处理「价款找补」，以及除了根据契约规定要求找补外，还可透过《民法》瑕疵担保的规定主张权益。预售屋面积不符的问题，虽然令人困扰，但只要读者充分了解相关规定，并积极维护自己的权益，就能有效应对，避免损失。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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