常见的预售屋广告陷阱
1. 广告建物用途、土地使用分区与法定不相符
政府为了合理利用土地资源，将土地依其特性划分为住宅区、商业区、工业区等不同用途，以规范土地的使用方式。然而，部分少数建商为了提高销售量，在预售屋广告中刻意模糊或误导建物的土地使用分区。例如，广告将工业用地标示为住宅用地，或是以一般住宅配备作为图示，暗示建物可供居住，误导购屋者以为可作为一般住宅使用。如果购屋者误信广告而购买此类房屋，可能面临违规使用而遭裁罚，或房屋被拆除的风险。
2. 广告平面图与实际施工平面图不同
部分建商或代销通常会在购屋者赏屋时，将预售屋的平面图交给购屋者携回参考，或在预屋售广告上刊登平面图，预售屋广告上刊登平面图，然而，广告中所呈现的平面图与实际施工完成的房屋格局常有所落差。例如，实际为阳台的空间可能在广告图中被划为卧室的一部分。此外，有些少数建商会透过在平面图上绘制家具图示的方式，暗示该空间的可能用途，但实际情况却与图示不符。例如，将书桌图示放在楼梯间，暗示其为书房，或是将无法作为居室使用的屋突空间标示为书房或工作室，让购屋者误以为房屋的格局和功能与广告一致。
3. 违法夹层
在少数个案，有些预售屋建商会在广告中强调建案的挑高设计，或于样品屋内展示夹层设计，暗示购屋者购屋后可合法施作及使用夹层，创造楼中楼的居住空间。然而，该建案实际上因为容积率限制，并未取得合法夹层的建筑执照，这种未经许可的夹层建造行为可能已经违反《建筑法》规定。如果购屋者购买此类房屋并依广告内容加盖夹层，即属违法建筑，未来可能会面临违建的处罚，甚至被强制拆除。
4. 广告公共设施与实际状况不相符
为了提升建案吸引力，许多建商会在预售屋广告中标榜丰富的公共设施，如健身房、游泳池等，但实际交屋后，购屋者才发现该建案实际的公设数量仅达广告所说的7、8成，或是公设未按图施工，导致完工后的品质与广告不符。曾有建案甚至将排烟室或机房伪装成健身房、蓄水池伪装成游泳池，让购屋者产生误解。
5. 广告对周边环境的描述夸大不实
除了建案本身的公共设施外，预售屋广告有时也会强调周边的公有公共设施及交通条件。然而，部分建商为了吸引买家，会在有些广告中会有夸大或误导周边学校、公园等设施的距离或使用便利性，甚至将尚未完成的公共建设纳入广告内容。例如，将尚未完工的捷运站描述为近在咫尺，或将距离较远的公园、学校宣称步行可达，导致购屋者产生错误的认知。
购屋者该如何自保？
面对花样百出的预售屋广告，购屋者该如何避免遇到广告不实的情形？若发生纠纷，又该如何保障权益？
以下提供3种自保方式：
1. 仔细检验广告及契约内容
在签约前，建议购屋者仔细审阅契约内容，并将广告内容逐一比对，确认广告内容是否已明确载于契约中。此外，建议购屋者向建商索取详细的建材规格、施工进度表、公共设施规划图等资料，并了解建案周边环境的实际情况，将其与广告内容进行对照，确认是否一致。一旦发现广告内容与实际不符，或对契约内容有疑义，除了立即向建商提出异议外，购屋者也可要求建商将广告内容订入契约中，以加强契约的保障力。
另外，为了避免日后产生争议，本文也建议购屋者妥善保存建商提供的平面图、样品屋照片、宣传文宣等所有广告资料，作为日后比对或争议时的佐证。
2. 请求履约或办理减价
《消费者保护法》第22条规定：「企业经营者应确保广告内容之真实，其对消费者所负之义务不得低于广告之内容；企业经营者之商品或服务广告内容，于契约成立后，应确实履行。」换句话说，广告是属于契约内容的一部分，购屋者有权依据广告内容要求建商履行承诺。因此，如果购屋者在交屋后才发现现建商的广告内容与实际情形不符，可先依《消费者保护法》规定，向建商提出协商，要求其依照广告内容履行契约义务。若建商无法履约，购屋者也可视情况，主张买卖标的物欠缺契约预定效用（例如建商未依广告内容给付游泳池），请建商依民法所规定的瑕疵担保责任来办理减价退款（关于瑕疵担保责任，请参阅113年8月6日和8月13日的专栏）。
3. 行使撤销权并要求返还已支付的价款？
若购屋者遭建商的不实广告所骗而购买预售屋，除了可请求建商履约外，还可能也可依《民法》第92条规定行使撤销权，撤销购买预售屋的意思表示。撤销后，契约效力溯及归于消灭，购屋者便可要求建商返还已支付的价款。简单来说就是购屋者收回先前购买的意愿，不买了，双方间的契约关系随之消失，建商就没有收受价款的理由，自然须将价款返还给购屋者。需要特别注意的是，行使撤销权有时间限制，购屋者必须在发现广告不实后的1年内提出主张，否则将丧失撤销的权利。
此外，虽然过往司法实务曾有因建商广告不实，使购屋者得以行使撤销权的判决案例。然而，广告不实的认定范围较广，有时建商的广告内容只是夸大或描述模糊，导致购屋者误解，而非刻意欺瞒，因此，购屋者是否能主张撤销权，仍须视个案具体情节而定。建议读者若遇到类似情形，应寻求专业律师协助，以厘清自身权益并采取适当法律行动。
结语
置产买房是人生中最美好的事之一，相信大家都不希望在这过程中遇到不愉快。预售屋广告不实的预售屋市场中充满了广告不实的案例偶有所闻，陷阱，面对这些诱人的广告，购屋者更需保持理性与谨慎。本次专栏分享了常见的广告不实手法，并建议读者在购屋前应仔细审阅买卖契约、深入了解广告内容，并妥善保留相关证据。如果不幸遇到广告不实的情况，也可依据《消费者保护法》及《民法》等相关法规来维护自身权益。最后再次提醒读者，唯有保持谨慎理性高度警觉、仔细核对资讯，才能避免买得放心、也住得开心，祝福大家都能买到理想中的好房子！因误信广告而落入购屋陷阱。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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