新青安贷款简介
新青安贷款是政府提供给青年购屋族群的优惠房贷方案。
只要贷款人年满18岁，且贷款人本人、配偶与未成年子女的名下均无房地产，即可向任一八大公股银行申办。与99年推出的优惠贷款方案相比，新青安贷款提高了贷款额度，也延长了贷款期限与宽限期，大幅减轻贷款人的还款压力。利率方面，政府将提供的前3年的利率补贴，进一步降低贷款人初期的还款负担。
新青安贷款优点
一.贷款额度最高1000万元
新青安贷款的最高贷款额度，由原先的800万，调高到1000万，使得购屋者在买房时，拥有更多的弹性和选择，购买坪数较大或位于较佳地段的房屋。而超过1000万额度的部分，则可转成承贷银行的其他房贷方案。
二.宽限期最长5年
新青安贷款将宽限期从3年延长至5年，让购屋者在贷款初期，能享有最长5年的宽限期。在宽限期内，购屋者每月只需缴纳利息，无须摊还本金，这能有效减轻购屋者前期的还款压力，为其提供更多财务上的喘息空间。
三.贷款年限最长40年
新青安贷款的最长贷款年限也从30年延长至40年，其中包含前述的本金宽限期5年。贷款年限延长使得购屋者每月还款金额相对较低，能够帮助收入尚未稳定的青年购屋族群。
不过要注意的是，部分银行有个潜规则，即贷款年限加上贷款人的年龄，不得超过75，例如40岁的人去申办房贷，银行会核准的最长贷款年限只有35年。因此，并非每个申请新青安贷款的人，都能贷款到40年，最终仍需以银行的评估为准。
四.政府利率补贴0.375％
在115年7月底前申办新青安贷款，还能享有最多前3年的政府利率补贴。新青安贷款的利率计算有3种方案：
一段式机动利率、二段式机动利率及混合式固定利率。这些利率方案主要是依「中华邮政2年期定期储金额度未达500万元」的「机动利率」为准，以此作为基准利率来计算。113年3月27日中华邮政曾调整过利率，将前述从机动利率由1.595％调升至1.720％，然而，此次的0.125％的升息部分，至115年7月底前由政府吸收，所以目前实际上仍是以1.595％作为基准利率。
(1)一段式机动利率
一段式机动利率计算方式采用机动计息，依基准利率固定加0.555％。目前政府提供0.375％的利率补贴，所以购屋者在补贴期间内，实际负担的利率为1.775％（1.595％＋0.555％－0.375％＝1.775％）。
(2)二段式机动利率
二段式机动利率的计算方式也采用机动计息，相异之处在于，前2年是依基准利率固定加0.345％，第3年起则是依基准利率固定加0.645％。扣除政府的利率补贴后，目前购屋者在补贴期间内，前2年实际负担的利率为1.565％，第3年为1.865％。
(3)混合式固定利率
混合式固定利率的计算则为前2年采固定计息，即第1年利率计算是依「拨贷当时」的基准利率固定加0.525％，第2年同样是依「拨贷当时」的基准利率，但改固定加0.625％。第3年起改为采机动计息，按第3年时的基准利率固定加0.645％。扣掉政府的利率补贴后，目前购屋者在补贴期间内，第1年实际负担的利率为1.745％，第2年为1.845％，第3年则为1.865％。
这边要提醒读者注意的是，政府提供利率补贴的时间只到115年7月底，在此之后申办新青安贷款不会享有0.375％的利率补贴，政府也不会吸收前述0.125％的升息。有些民众可能会误解，以为只要在115年7月底前申办新青安贷款，就能享有往后推算3年的0.375％利率补贴，但情况并非如此。举例而言，如果于114年7月申办新青安贷款，并选择一段式机动利率，则只有第1年的利率是1.775％，第2年起将变为2.275％，而非从114年往后推算的3年内，利率都是1.775％。因此，越晚申办新青安贷款，能享受到补助的时间就越短。
新青安贷款的潜在风险
虽然申办新青安贷款让青年购屋族群能够享受低利率、长年限的优惠，但其背后也潜藏著不容忽视的风险。
首先，政府利率补贴只持续到115年7月底，如果未来不延长，利率将会跳升至2.275％。其次，宽限期虽然减轻了初期还款压力，但却将还款压力延后至宽限期结束后。因为宽限期是包含在整体贷款期间内，在宽限期间，购屋者只需缴付利息，无须摊还本金，但宽限期结束后，购屋者就需要在剩余贷款期间内，偿还所有贷款，每月还款金额就会大幅增加。这些因素都可能导致购屋者后续的还款压力增加，如果购屋者的收入在优惠期间内，未能增加到足以负担后续贷款的程度，就可能出现无力负担的窘境。
此外，近期房市热络，带动房贷需求大幅攀升，再加上央行为了抑制房市过热，于今年6月调升0.25％的存款准备率（存款准备率指的是银行必须将存款的一定比例存放于中央银行，不得动用），导致银行手上可运用资金减少。部分银行甚至在不动产贷款方面的可放款比率已逼近上限，资金紧张，因此开始紧缩房贷放款，这可能使得未来民众取得贷款的难度增加。
因此，本文建议读者们申办新青安贷款前，除了应仔细衡量自身还款能力，做好长期还款规划外，还需密切关注央行的打房政策及银行的放款情形，以防未能顺利取得贷款。
用新青安贷款购买预售屋？
新青安贷款可以用来买预售屋吗？答案是可以的。不过，由于新青安贷款的利率补贴只到115年7月底，因此，预售屋办理房贷对保的时间必须赶在此补助期间内，才能享有完整的利息优惠。对于现在才开始物色预售屋或刚签约的读者，因为房屋建设通常需要2至3年，到预售屋完工时，可能已经超过利率补贴期间，无法享受完整优惠，但对于前些年已购买预售屋，且近期将完工交屋的读者，又或是对利率补贴不太在意的读者，就可考虑是否申办新青安贷款。
另外提醒读者，使用新青安贷款购屋后，该房屋不得再出租。因为新青安贷款的初衷是为了让年轻人能够自住，而非投资，如果违规出租被查到，可能会面临银行重审贷款条件、追回利息或缩减贷款年限等后果，各家银行的处理方式不一，千万不要冒险尝试，以免造成不必要的损失。
新青安贷款的推出，减轻了青年族群的购屋负担，但也隐藏著优惠结束后，还款压力大幅增加，及可能无法顺利取得贷款的风险。此外，利用新青安贷款购买预售屋时，还需留意房贷对保的时间是否在利率补贴期间内。本文提醒读者，除了享受政府提供的优惠外，更应理性评估自身经济能力与未来发展，做好长远的还款规划，才能在享受购屋喜悦的同时，避免日后因经济压力而产生困扰。
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
點擊閱讀下一則新聞
