2023年桃园区买房的高风险区在杨梅，根据591新建案，当地预售案「宜诚水秀」、「阿丽拉」单价约25万起，最高31万，虽然房价相较于大台北地区属于低价区，但是专家认为仍有警讯。
房市专家何世昌指出，杨梅在桃园是最不稳定的市场，而且有一个很有趣的现象，在房市多头时期，区域外来客仅2-3成，来自于桃园其他地区的外溢买盘，以及另有大约7-8成在地客。
但是当大环境景气不好，该区就变成三不管地带：第一，在地人信心溃散、第二，桃园其他地区的人也不来买房、第三，邻近杨梅的新竹人也不看好，宁愿到苗栗竹南买房，也不愿意来邻近的杨梅，导致该区不论外地客或在地人，在景气不佳时对区域发展没有信心，会快速缩手。
因此区域房价也容易下跌，例如上一波2018年景气衰退时期，当地余屋甚至从单价20万出头跌到16-17万的出清价，房价一度比南部乡下还便宜，而这几年区域房价逐渐上涨，目前成交单价站稳2字头，逼近30万，但是下一波房价修正期又将到来，从过去的历史惯性判断，2023年该区预计会出现大约2成跌幅，房价将跌到至少单坪25万左右。
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