例如建商签约、取得建照执造后迟不开工；地下室开挖以较便宜之「钢板桩档土工法」取代较安全之「地下连续壁工法」；或以低品质建材取代原先约定建材等。台湾位于地震带断层上，建筑结构安全若因物价上涨被打折，居住安全堪虞怎么办？
修改契约内容
可以因营建物价上涨、疫情缺攻及俄乌战争全球供应断炼等因素，于原来合建契约上，实施者主张情势变更、不可抗力等因素，要求调整原协议合建契约所约定之地主房屋所有权人分回比例，或要求物价调整吗？
此时物价调整并非权利变换上的出资人，仅是使合建契约更公平合理的损害赔偿制度，要把物价上涨风险由实施者与所有权人合理分担，何况都更／危老合建契约本身就是「不完全契约」。
协议合建契约属于私法契约，于私法自治下只要不违反都更／危老及建管等法规，于征得对方同意下并非不能修改契约内容，但恐怕不容易，因为民众对于都更／危老充满既爱又怕被骗的心态。何况建商比民众拥有资讯优势，这种资讯不对称可能发生「隐藏知识」行为。
因为在合建契约签订前，建筑相关工程物价、风险管理费、工程管理费、材料品质等与交易有关的资讯，仅有建商一方掌握，所有权人并不知晓，非无利用「签约前机会主义」产生「逆向选择」之可能，导致都更／危老市场没有效率；甚至签约后藉浮报工料上涨等因素的「隐藏行动」，实施者可能利用民众不太了解的「不易观察特性」建筑造价资讯，利用「签约后机会主义」，采取消极的迟不开工，导致交屋遥遥无期，构成土地建物所有权人损害产生「道德风险」，降低都更／危老市场的效率。
物价调整算法
其实，「公共工程采购契约范本」就有物价调整方式的约款，其第5条第1项第6、7款规定，工程进行期间，如遇物价波动时，依○○○个别项目（由机关于招标时载明；未载明者，为预拌混凝土、钢筋、钢板、型钢及沥青混凝土）指数，就此等项目涨跌幅超过几%（由机关于招标时载明；未载明者，为10%）之部分，于估验完成后调整工程款，但厂商应提出调整数据及佐证资料。
举例而言，若原契约的建筑造价每坪20万元，营建物价及工资上涨3成，扣减商业风险应由实施者吸收的10%，则物价指数调整为：20万元x（30%-20%）=4万元。
而以台北市都市更新后高层建筑每坪平均售价约100万元，则因物价及工资上涨之影响约4%；但仍应视个案具体事实而定。
确保建物品质
但营建物价及工资上涨，不应导致签订合建契约时所约定之建筑品质低落。「新北市都市更新契约注意事项」第9点第2项规定，实施者应依建材设备表所载建材施工，非经土地建物所有权人同意不得变更主体构造或以同级品之名义变更建材设备。
契约范例文字为：
「施工标准悉依核准之工程图样与说明书及本契约附件之建材设备表施工，非经甲方同意不得变更主体构造或以同级品之名义变更建材设备或以附件所列举品牌以外之产品替代，但乙方能证明有不可归责于乙方之事由，致无法供应原建材设备，且所更换之建材设备之价值、效用及品质不低于原约定之建材设备或补偿价金者，不在此限。乙方更换建材设备，应将更换前后之建材品牌型号、施作位置告知甲方。」
笔者建议，前述条文应增列「都更／危老新建施工应建立施工品质管理制度及预定进度表」以确保建筑物不会因为缺工缺料、物价上涨而影响原约定品质，甚至影响建筑结构安全。乙方（实施者）若要更换签约时的建材或设备之品牌，应先征得甲方（土地建物所有权人）同意，并提出性能规格佐证才对！
明订违约责任
至于实施者因工料上涨迟不开工延迟交屋，亦可以给付迟延主张违约罚款。「新北市都市更新契约注意事项」第14点规定，实施者拖延工程责任除可依《民法》承揽相关规定办理，实务上亦惯以未完工程法定造价或未完工程市价作为违约赔偿之计算依据，或没收乙方已支付之各项费用，而土地建物所有权人违反契约之各项约定时，亦应负担违约责任。
契约范例文字建议为：
1.实施者违约罚则：因可归责于乙方之事由致本案完工日迟于第○条交屋期限之约定，或乙方无故停工达30日或累积停工达60日，甲方应书面催告乙方限期完成，乙方并应按日给付未完工程法定工程造价1‰之惩罚性违约金，甲方依权利变换计划所载之更新前权利价值比例分取之。
2.土地建物所有权人违约罚则：因可归责于所有权人之事由致其未依约履行本约约定各项义务时，实施者应以书面催告，经送达7日所有权人仍未履行时，他应按日给付○元之惩罚性违约金。
惩罚性vs.预定性违约金
上述的交屋延迟罚款并非「惩罚性违约金」而是「预定性违约金」，因为「惩罚性违约金」系于实施者有恶意发生（须举证）时才能主张，而「预定性违约金」乃迟延交屋致所有权人没有新房屋可以居住、营运使用时即可主张而不必举证，属于填补损害性质。
因为合建契约上当事人所约定之违约金，乃属损害赔偿预定性质，该违约金系作为实施者于交屋迟延时之造成所有权人损害之预定赔偿总额，其目的旨在填补所有权人因实施者交屋迟延所受损害，并「不」具惩罚色彩，与实施者主观之归责事由无关。
另也建议违约金需有上限，避免实施者损失太大方属公平；得参考公共工程契约的竣工迟延违约金上限为未完成金额的20%。
主管机关可以做的事
最后，本文提出2大建议：
1.政府主管机关制定「都市更新、危老重建纠纷多元化解决办法」（Alternative Dispute Resolution of Urban Renewal and Reconstruction of Urban Unsafe-Old Buildings），提供民众与实施者发生合建契约履行争议的解决机制。并且要建立争议咨询平台，提供民众关于都市更新／危老重建的法律纠纷及专业技术等之服务窗口，以解决因物价上涨而迟延开工、交屋不可预期之愈来愈多的纠纷。
2.建议主管机关或消费者保护机关／团体，制定「都市更新合建契约范本」及「危老重建合建契约范本」，提供给民众、实施者及利害关系人参考，除满足民众「知的权利」外，也提供公平交易的契约范本，防止藉法律、建筑或地政之专业知识优势，仅由建商提供「定型化契约」给所有权人签，缺少议约机会，导致日后契约履行争议频频发生，民众求助无门！
相关评论： 《都市更新交屋遥遥无期怎么办？你该知道的「都更契约」懒人包》
按赞、追踪《壹苹新闻网》各大脸书粉丝团，即时新闻到你手，不漏接任何重要新闻！
★快点加入《壹苹》Line，和我们做好友！★
