不具名读者问：
想请教积欠多少房租才可以终止契约？我看《民法》规定欠2个月房租就可以终止契约，但《土地法》又规定积欠房租要先扣除押金之后，再另外欠2个月租金才可以终止契约，然后《租赁住宅市场发展及管理条例》又规定欠2个月房租就可以终止契约，我们当房东看到眼睛雾煞煞，到底是要欠多少房租才可以寄发存证信函终止契约呢？
律师连世昌答：
关于不动产(土地及房屋)租赁，目前散见在各项不同法律领域里，针对不同类型的不动产租赁，有不同的适用标准及法规。
以租赁物为房屋来讲，《民法》第440条规定租赁物为房屋者，迟付租金总额达2个月租额，得依限期催告，终止契约。另外，《土地法》第三章关于房屋及基地租用另特别规定，承租人积欠租金额达2个月以上时，出租人才能收回房屋，但是须先扣除担保金抵偿之后计算。
司法通说及实务判决认为，《土地法》是特别规定，优先于《民法》有关房屋租赁规定，所以，对于房屋租赁来说，须依据《土地法》规定，积欠房租要先扣除押金抵偿之后， 积欠租金额达2个月(期)以上，才能终止租赁契约。
另外，《施行租赁住宅市场发展及管理条例》有别于上述《民法》及《土地法》，是指专以「出租供居住使用」的建筑物，进一步说，就是包租业者承租租赁住宅，并转租全部或一部份给他人居住的情形，在这种情形下，依据《租赁专法》第10条规定，承租人迟付租金或费用达2个月租额，经相当期限催告仍拒缴，出租人得提前终止租赁契约，目的是平等保护租赁双方。
总之，租赁房屋分为「包租业者承租租赁住宅并转租」、「一般房屋租赁」等情形，后者积欠房租须先扣除押金之后，达2个月(期)以上才能终止租赁契约，前者则不用先扣除押金。
至于房东的实际处理流程，只要房客积欠房租达2个月租额，房东就可以定相当期限催告，所谓催告不限于书面，但为了证明，建议以书面或存证信函较为稳妥，另外，内政部颁布的住宅租赁定型化契约应记载事项规定，双方也可以特别约定透过电子邮件信箱、手机简讯、即时通讯软体以文字通知。(记者丁牧群／采访整理)
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