不具名读者问：
我是房东，遇到一个房客积欠房租，我已向法院提告终止租约，请问终止租约到强制执行的SOP流程是如何走呢？房东是不是要等到租约期满后，才有办法强制执行呢？
律师连世昌答：
房客积欠房租达2个月租金，房东定出相当期限催告仍拒缴，房东可提前终止租赁契约。倘若房客在房东合法终止租约后，并未返还租赁住宅给房东的话，房东要合法收回房屋，须具有法院核准的强制执行名义，以这位读者询问的提前终止租约为例，可向法院提告请求腾空及返还租赁物，判决确定后，房东就取得声请强制执行的名义，再依《强制执行法》规定，向地方法院民事执行处具状声请执行不动产交付请求，也就是俗称的换锁点回租赁房屋。
另外，房东要声请强制执行收回房屋，租约期满只是租赁关系消灭的事由之一，房东若于租约期满后要收回房屋，如果租约先前已经经过「公证」，租约中也有强制执行约款，就可凭租约声请执行名义；如果是租赁期间要提前终止租约的话，则须提告依确定判决取得强制执行名义。
要提醒读者，如果是出租供居住的住宅，《租赁住宅市场发展及管理条例》有特别规定，租约消灭要返还住宅时，应由租赁当事人共同完成屋况及附属设备点交，一方未会同点交，经他方定相当期限催告仍不会同点交者，视为完成点交，租赁双方可参考这规定，保障自身权益。(记者丁牧群／采访整理)
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