建商悔约不卖的原因
预售屋建商毁约不卖的原因,主要可以归纳为以下几点:
1.建筑成本上涨:原先预估的建筑成本与实际发生成本有所落差,导致建商以原定售价建造恐将面临亏损。
2.房价上涨:眼见房市行情看涨,建商希望能以较高价格重新出售房屋。
3.一屋二卖:建商先与购屋者缔约,之后又以高的价格与另一名买家缔约,并于房屋完工取得使用执照后,将房屋过户给该名买家。
当建商毁约不卖时,因建商通常无权单方面与购屋者解约,部分建商会要求购屋者加价,而有些则会选择与购屋者解约。如果购屋者不愿加价或解约,建商可能会采取各种手段,迫使购屋者违约或自行解约,例如故意延误工期、不续建或不交屋等。建商这样做的目的,通常是希望能够解约后再以更高的价格重新出售,即便要支付违约金,重新出售所能获得的利润仍然更高,因此甘愿违约。
建商毁约可能涉嫌违反消保法及平均地权条例
过往内政部地政司曾指出,建商的毁约不卖的行为,已经损害了购屋者的财产权益,可能违反《消费者保护法》第33条、第36条。依据《消费者保护法》第58条规定,消保官是可以对建商裁处6万元以上、150万元以下的罚锾,且可「按次处罚」。
此外,如果建商曾于销售契约中记载「建商有权利不卖」等字眼,可能违反《平均地权条例》第47之3条第5项规定,该条禁止建商约定保留出售、保留签订买卖契约权利,或其他不利于买方的事项。违反规定的建商,依《平均地权条例》第81之2条,将被主管机关按户(栋)裁处15万元以上,100万元以下的罚锾。
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面对建商毁约该如何应对?
首先,要厘清购屋者是处于「签约前」还是「签约后」的阶段,以下分别针对这两种情形来说明。
一.「签约前」阶段
「签约前」指的是在签订「正式的预售屋买卖契约」以前,购屋者只签订红单并支付定金。在这个阶段遇到建商反悔不卖想解约时,购屋者可依《民法》第249条规定,要求建商加倍返还已支付的定金。例如购屋者已经支付订金10万给建商,建商若要解约,除退还定金10万外,还须额外赔偿10万。
二.「签约后」阶段
如果购屋者是处于「签约后」的阶段,即已经与建商签订正式的预售屋买卖契约,则主要有三种方式可以来应对:
1.要求建商履约并请求迟延利息
若建商提出加价的条件,否则无限期迟延交屋,此时购屋者可依内政部公告的预售屋买卖定型化契约应记载事项,向建商请求迟延利息。例如建商逾期未开工、逾期取得使用执照或未于领得使用执照后6个月内通知交屋,每逾期一天,即须赔偿按购屋者已支付房地价款依万分之5计算的迟延利息。若购屋者欲向法院提起诉讼并声请强制执行,则会涉及较复杂繁琐的法律规定,且处理方式会依个别签约内容及施工进度有所不同,因此建议购屋者寻求专业律师协助,避免自身权益受损。
2.解约并请求违约金
首先,由于一般而言,建商与购屋者所签订的预售屋买卖契约内容,应会与内政部所公告的「预售屋买卖契约应记戴及不得记载事项」一致,因此在「一屋二卖」的情形,购屋者可依契约第23条、第24条约定单方面解约,亦可依《民法》第226条、第256条、第259条之规定主张解约,并要求建商退还已支付的价款。在违约金方面,依契约第24条约定,购屋者可要求建商赔偿「房地总价款百分之15以上」的违约金,但赔偿金额不得超过购屋者已支付的价款。举例而言,假设购屋者以1,000万购买一间预售屋,并已支付200万头期款,此时解约,建商除了应退还200万头期款外,还须再赔偿150万的违约金。但如果购屋者已支付的头期款金仅100万,则建商赔偿的违约金就只有100万,而非150万。
在建商尚未一屋二卖,但拖延交屋的情形,购屋者可依《民法》第229条、第254条、第259条规定,催告建商应于一定期限内履约交屋,建商仍不交屋的话,购屋者即可单方面解约,请求退还已支付的价款。另外,如果建商不能交屋导致购屋者受有损害(例如需额外租屋),还能再向建商请求损害赔偿。
3.合意解约
此外,「合意解约」也不失为一种解决方式,购屋者与建商透过双方合意,就解约事宜达成共识,包括违约金等相关条款,双方同意后即可解除契约。合意解约的优点在于,双方可以弹性协商解约条件,不受到原买卖契约或法定解约条件的限制,且流程相对简便。
与建商协商寻求解决之道
其实诉讼经常并不是最佳的争端处理方式,有时各退一步,事缓则圆,其结果反而对双方都有利。因此,遇到建商毁约时,如果购屋者比较想要房屋能顺利完工、交屋入住,而不希望解约,也可先尝试与建商协商、了解建商迟延或毁约的原因,并自行评估房价上涨幅度、应建商要求所要付出的金钱、另觅他屋所可能支出的成本等因素,通盘考量后决定是否接受建商的要求。
最后,建议读者在遇到建商违约的情况时,先厘清自身需求,再决定后续处理方式。又因为买房往往是大家多年辛劳努力、省吃俭用所换来的成果,不动产纠纷也常涉及繁杂的事实及法律争议,因此建议读者签约前一定要做足功课,一旦不幸遇到预售屋买卖纠纷,都一定要找专业律师咨询、协助,以保障自己的财产!
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黄有衡律师,现为探理法律事务所律师
经 历:
台湾消保者保护协会法律专业委员
空军航空技术学院兼任讲师
执业信条:
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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