什么是贷款成数？
贷款成数指的是，银行贷款核准的金额占银行鉴价金额的比例。举例来说，若银行鉴定预售屋的价值为1,000万元，最终核准的贷款金额为800万元，则该笔房屋贷款的成数即为8成。一般而言，预售屋贷款成数通常是落在7～8成之间。
需要注意的是，贷款成数是基于「银行鉴价金额」来作计算，而银行鉴定的预售屋价值，可能与购屋者「实际购买该间预售屋的价格」有所不同。例如上述的例子中，该间预售屋被银行鉴定有1,000万元的价值，但购屋者实际与建商签约的价格却可能是1,100万元，这中间存在落差。因此，购屋者在评估自身财力及贷款成数时，要留意此价差可能造成的影响。
影响贷款成数的因素
前面提到，预售屋贷款成数一般介于7成至8成之间，但这并非绝对。银行仍会综合评估购屋者的还款能力，并依据评估结果调整核准的贷款金额，进而影响贷款成数。以下列出5项主要影响因素：
一.信用评分：
银行会透过联征中心调阅购屋者的信用评分，以了解其过去的还款记录和目前的负债状况。信用评分越高，代表信用状况越好，可贷款的成数和利率也会相对优惠。通常，与银行有长期往来，并保持良好的信用纪录，有助于提升信用评分，例如长期使用该银行的信用卡并按时缴款，或定期存款等。如果频繁被调阅联征纪录，则可能会对信用评分产生负面影响。因为银行无法得知购屋者被调取纪录的具体原因，会担心购屋者可能或有过度借贷的倾向，才会被频繁调阅联征纪录，怀疑其财务管理有问题。这也是为何常有人建议办理贷款，想比较不同银行的贷款优惠时，最多同时向2家银行申请就好，以免因短时间内被频繁调取联征纪录，而降低信用评分。
二.收入状况：
银行会审核购屋者的收入证明，以评估其是否具备足够的还款能力，稳定的收入来源和足够的收入水平，是银行核准贷款的重要考量因素。如果购屋者无法提供可靠的收入证明，可能导致贷款成数降低，甚至无法获得贷款核准。
三.资产状况：
银行会查看购屋者的资产状况，包括存款、投资及名下不动产等。这些资产可以作为衡量购屋者财力的重要指标。资产越多，代表财务状况越稳健，通常可获得较高的贷款成数和较优惠的利率。原因在于，充足的资产可视为购屋者还款能力的保障，降低银行的放贷风险。
四.房屋条件：
银行会考量房屋的各项条件，例如预售屋的所在位置、交通便利性、生活机能，以及周边是否存在嫌恶设施。此外，银行也会考量房屋的坪数，评估其居住空间和使用机能。地段越佳、坪数越大，房屋价值就越高，可贷款的额度自然也会相应提高。
五.有无保证人：
如果购屋者本身的信用评分或收入状况不佳，可考虑提供保证人以提高贷款成数。银行也会评估保证人前述的收入、资产状况及信用评分等条件。保证人条件越好，贷款的成数和利率相对也能较为优惠。
贷款保证可以贷8成？
在进行预售屋贷款时，通常会与建商配合的银行办理。常有建商或代销业者跟购屋者口头说明：「如果向建商配合的银行申贷，贷款成数可以达8成」。然而，这样的口头承诺对银行并任何无约束力。贷款成数的多寡，最终还是取决于银行评估的结果。毕竟借贷关系是存在于购屋者与银行之间，建商或代销业者均无权干涉银行的审核结果。
虽然与建商配合的银行进行申贷，会因为建商是整批向银行大量贷款，通常能争取到较优惠的贷款条件，银行对购屋者的审核也会相对宽松和快速，但这并不保证贷款成数一定达8成。银行亦有可能只核准6成房贷，剩余2成只愿意以信贷的方式借款。这点千万要留心！以免最终房屋贷款成数不如预期，或无法负荷额外的信贷而措手不及。
买方可否自行找别间银行贷款？
许多购屋者会有疑问，除了建商配合的银行外，若能另外找到贷款条件或好的银行时，购屋者能否向自行找到的银行办理贷款？其实依照内政部公告的「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」第18条(一)的规定，若「买方可得较低率或有利于买方之贷款条件时，买方有权变更贷款之金融机构，自行办理贷款…」，所以若购屋者可向别间银行询问到更好的利率或贷款条件，不妨与建商协商改向别间银行贷款，以取得更好的贷款成数或利率。
最终贷款成数不如预期会发生什么事？
最终核贷成数不足，常见有「不可归责于买卖双方」，以及「可归责于买方」二种情形，处理方式并不相同。
例如买卖双方签约时，中央银行原规定自然人购买第二间住宅，最高贷款可贷7成，然签约后因政府政策变更，加强信用管制，规定改为6成，此种情形就是所谓「不可归责于买卖双方」导致核贷金额少于预定金额，「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」第18条(二)1.有规定，在此种情形，若差额在预定核贷金额百分之三十以内者，卖方同意以原承诺贷款相同年限及条件由买方分期清偿，形同是建商分期贷款给购屋者；但若差额超过原预定核贷金额百分之三十，买方双方都可以解除契约，此时购屋买可要求返还已给付之款项。
然而许多情形，是银行评估后认为无法给予购屋者原本预期的贷款成数，这就是所谓「可归责于买方」导致核贷金额少于预定金额的情形。虽然购屋者可以尝试与建商协议，寻求贷款方面的通融，例如延后付款期限等，但成功机率往往不高。建商通常更倾向与原购屋者解约，将已完工的预售屋释出市场寻找新买家，以获得较高售价，对建商来说更有利，因此，建商通常较无意愿与原购屋者协商解决贷款不足的问题。此时购屋者需找到保证人，或设法于期限内把资金补足，否则通常只能放弃这笔预售屋买卖，并可能面临订金被建商没收作为违约金的状况，然需提醒读者的是，依据「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」第24条规定，建商得没收的款项，不得超过房地总价的15%，亦不得高于已缴价款。
如何保障购屋者权益
由于无法预知银行最终核准的贷款金额，为了避免贷款成数不足，本文建议在购买预售屋前，可以采取以下措施来保障自身权益：
1.衡量自身财务
做好自身财务规划是首要重点。现在许多银行会在自家官网上，提供免费的网路估价服务，购屋者可以利用这些工具估算房屋价值、初步评估房贷额度，以及每月需缴交的贷款金额。因此，在购买预售屋前，建议先透过网路进行估价，以预先了解贷款金额大约会落在什么区间，帮助购屋者衡量自身财务能力，再决定是否要签约。
此外，购屋者也可预先设想贷款成数不如预期时，是否有其他的资金补救方案。对此，本文建议，在购买预售屋前，资金最好能备妥房价的3成，其中2成预计用作头期款，剩下1成则用于因应贷款成数不如预期的情况，这样能较好地避免资金不足的问题发生。
2.加注解约条款
除了衡量自身财务状况，本文也建议购屋者与建商协议在契约上加注「若贷款成数不足得无条件解约」的条款，千万不能只有口头承诺，以保障自身权益。如果贷款成数不如预期，且无法以其他方式补足资金缺口时，购屋者可以凭此条款与建商无条件解约，无需赔偿任何违约金。需提醒读者的是，建商通常会视购屋者是否愿意配合向与建商洽定之银行贷款、是否有找来保证人等条件，来决定是否于契约加注上述条款，若建商有意愿配合，条款的内容也需明确具体，若有审约需求，可请教专业律师，以避免后续纠纷。
购买预售屋发生贷款成数不如预期的案例层出不穷，因此读者们务必于签约前审慎评估自身的财务状况、详阅买卖契约，并考量可能面临的风险，好顺利核贷交屋、才能买得放心、住得开心！
本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登
黄有衡律师，现为探理法律事务所律师。
经 历：
台湾消保者保护协会法律专业委员。
空军航空技术学院兼任讲师。
执业信条：
协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。
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