什么是贷款成数?

贷款成数指的是,银行贷款核准的金额占银行鉴价金额的比例。举例来说,若银行鉴定预售屋的价值为1,000万元,最终核准的贷款金额为800万元,则该笔房屋贷款的成数即为8成。一般而言,预售屋贷款成数通常是落在7~8成之间。

需要注意的是,贷款成数是基于「银行鉴价金额」来作计算,而银行鉴定的预售屋价值,可能与购屋者「实际购买该间预售屋的价格」有所不同。例如上述的例子中,该间预售屋被银行鉴定有1,000万元的价值,但购屋者实际与建商签约的价格却可能是1,100万元,这中间存在落差。因此,购屋者在评估自身财力及贷款成数时,要留意此价差可能造成的影响。

影响贷款成数的因素

前面提到,预售屋贷款成数一般介于7成至8成之间,但这并非绝对。银行仍会综合评估购屋者的还款能力,并依据评估结果调整核准的贷款金额,进而影响贷款成数。以下列出5项主要影响因素:

一.信用评分:

银行会透过联征中心调阅购屋者的信用评分,以了解其过去的还款记录和目前的负债状况。信用评分越高,代表信用状况越好,可贷款的成数和利率也会相对优惠。通常,与银行有长期往来,并保持良好的信用纪录,有助于提升信用评分,例如长期使用该银行的信用卡并按时缴款,或定期存款等。如果频繁被调阅联征纪录,则可能会对信用评分产生负面影响。因为银行无法得知购屋者被调取纪录的具体原因,会担心购屋者可能或有过度借贷的倾向,才会被频繁调阅联征纪录,怀疑其财务管理有问题。这也是为何常有人建议办理贷款,想比较不同银行的贷款优惠时,最多同时向2家银行申请就好,以免因短时间内被频繁调取联征纪录,而降低信用评分。

二.收入状况:

银行会审核购屋者的收入证明,以评估其是否具备足够的还款能力,稳定的收入来源和足够的收入水平,是银行核准贷款的重要考量因素。如果购屋者无法提供可靠的收入证明,可能导致贷款成数降低,甚至无法获得贷款核准。

三.资产状况:

银行会查看购屋者的资产状况,包括存款、投资及名下不动产等。这些资产可以作为衡量购屋者财力的重要指标。资产越多,代表财务状况越稳健,通常可获得较高的贷款成数和较优惠的利率。原因在于,充足的资产可视为购屋者还款能力的保障,降低银行的放贷风险。

四.房屋条件:

银行会考量房屋的各项条件,例如预售屋的所在位置、交通便利性、生活机能,以及周边是否存在嫌恶设施。此外,银行也会考量房屋的坪数,评估其居住空间和使用机能。地段越佳、坪数越大,房屋价值就越高,可贷款的额度自然也会相应提高。

五.有无保证人:

如果购屋者本身的信用评分或收入状况不佳,可考虑提供保证人以提高贷款成数。银行也会评估保证人前述的收入、资产状况及信用评分等条件。保证人条件越好,贷款的成数和利率相对也能较为优惠。

贷款保证可以贷8成? 

在进行预售屋贷款时,通常会与建商配合的银行办理。常有建商或代销业者跟购屋者口头说明:「如果向建商配合的银行申贷,贷款成数可以达8成」。然而,这样的口头承诺对银行并任何无约束力。贷款成数的多寡,最终还是取决于银行评估的结果。毕竟借贷关系是存在于购屋者与银行之间,建商或代销业者均无权干涉银行的审核结果。

虽然与建商配合的银行进行申贷,会因为建商是整批向银行大量贷款,通常能争取到较优惠的贷款条件,银行对购屋者的审核也会相对宽松和快速,但这并不保证贷款成数一定达8成。银行亦有可能只核准6成房贷,剩余2成只愿意以信贷的方式借款。这点千万要留心!以免最终房屋贷款成数不如预期,或无法负荷额外的信贷而措手不及。

买方可否自行找别间银行贷款?

许多购屋者会有疑问,除了建商配合的银行外,若能另外找到贷款条件或好的银行时,购屋者能否向自行找到的银行办理贷款?其实依照内政部公告的「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」第18条(一)的规定,若「买方可得较低率或有利于买方之贷款条件时,买方有权变更贷款之金融机构,自行办理贷款…」,所以若购屋者可向别间银行询问到更好的利率或贷款条件,不妨与建商协商改向别间银行贷款,以取得更好的贷款成数或利率。

最终贷款成数不如预期会发生什么事?

最终核贷成数不足,常见有「不可归责于买卖双方」,以及「可归责于买方」二种情形,处理方式并不相同。

例如买卖双方签约时,中央银行原规定自然人购买第二间住宅,最高贷款可贷7成,然签约后因政府政策变更,加强信用管制,规定改为6成,此种情形就是所谓「不可归责于买卖双方」导致核贷金额少于预定金额,「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」第18条(二)1.有规定,在此种情形,若差额在预定核贷金额百分之三十以内者,卖方同意以原承诺贷款相同年限及条件由买方分期清偿,形同是建商分期贷款给购屋者;但若差额超过原预定核贷金额百分之三十,买方双方都可以解除契约,此时购屋买可要求返还已给付之款项。

然而许多情形,是银行评估后认为无法给予购屋者原本预期的贷款成数,这就是所谓「可归责于买方」导致核贷金额少于预定金额的情形。虽然购屋者可以尝试与建商协议,寻求贷款方面的通融,例如延后付款期限等,但成功机率往往不高。建商通常更倾向与原购屋者解约,将已完工的预售屋释出市场寻找新买家,以获得较高售价,对建商来说更有利,因此,建商通常较无意愿与原购屋者协商解决贷款不足的问题。此时购屋者需找到保证人,或设法于期限内把资金补足,否则通常只能放弃这笔预售屋买卖,并可能面临订金被建商没收作为违约金的状况,然需提醒读者的是,依据「预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项」第24条规定,建商得没收的款项,不得超过房地总价的15%,亦不得高于已缴价款。

如何保障购屋者权益

由于无法预知银行最终核准的贷款金额,为了避免贷款成数不足,本文建议在购买预售屋前,可以采取以下措施来保障自身权益:

1.衡量自身财务

做好自身财务规划是首要重点。现在许多银行会在自家官网上,提供免费的网路估价服务,购屋者可以利用这些工具估算房屋价值、初步评估房贷额度,以及每月需缴交的贷款金额。因此,在购买预售屋前,建议先透过网路进行估价,以预先了解贷款金额大约会落在什么区间,帮助购屋者衡量自身财务能力,再决定是否要签约。

此外,购屋者也可预先设想贷款成数不如预期时,是否有其他的资金补救方案。对此,本文建议,在购买预售屋前,资金最好能备妥房价的3成,其中2成预计用作头期款,剩下1成则用于因应贷款成数不如预期的情况,这样能较好地避免资金不足的问题发生。

2.加注解约条款

除了衡量自身财务状况,本文也建议购屋者与建商协议在契约上加注「若贷款成数不足得无条件解约」的条款,千万不能只有口头承诺,以保障自身权益。如果贷款成数不如预期,且无法以其他方式补足资金缺口时,购屋者可以凭此条款与建商无条件解约,无需赔偿任何违约金。需提醒读者的是,建商通常会视购屋者是否愿意配合向与建商洽定之银行贷款、是否有找来保证人等条件,来决定是否于契约加注上述条款,若建商有意愿配合,条款的内容也需明确具体,若有审约需求,可请教专业律师,以避免后续纠纷。

   

购买预售屋发生贷款成数不如预期的案例层出不穷,因此读者们务必于签约前审慎评估自身的财务状况、详阅买卖契约,并考量可能面临的风险,好顺利核贷交屋、才能买得放心、住得开心!

黄有衡律师
黄有衡律师

本文为黄有衡律师独家授权壹苹新闻网刊登

黄有衡律师,现为探理法律事务所律师。

经  历:

台湾消保者保护协会法律专业委员。

空军航空技术学院兼任讲师。

执业信条:

协助客户正确规划管理资产、解决争端、陪伴企业成长、为客户守护幸福。


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